Kiracınız kirayı ödemiyorsa ne yapabilirsiniz? Bu gibi durumlarda yasanın ev sahiplerine sağladığı imkanlar nelerdir?
Yazımızla, kirayı ödemeyen kiracıya karşı neler yapılabilir bunları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 2004 sayılı İcra İflas Kanununa göre genel hatlarıyla ele almaktayız
Yazı İçeriği ve Başlıklar;
1/Kira Borcunun Kapsamı
2/İlk Seçenek; Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası Açılması
3/İkinci Seçenek; İki Haklı İhtarla Tahliye Davası
4/Üçüncü Seçenek; Doğrudan İcra Yoluyla Tahliye İstenmesi
I/KİRA BORCUNUN KAPSAMI
Bir kiracının tahliyesinde en önemli gerekçe; kira borcunu ödememesidir.
Bunun için kiranın tamamen ödenmemiş olması da gerekmez; borcun çok küçük bir kısmını dahi ödemeyen kiracı, ev sahibi tarafından tahliye ettirilebilir. Yani 1 tl dahi olsa borç tam ödenmelidir. Bu sebeple özellikle kira artış dönemindeki hesaplamaların doğru biçimde yapılması şarttır.
Ödeme günü sözleşme ile belirlenir. Böyle bir gün kararlaştırılmamışsa, o yerdeki örf-adet kurallarına göre kira ödemelerinin yapıldığı bir gün varsa o tarih dikkate alınır. Bu da yoksa kiracı, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde borcunu ödemekle yükümlüdür.
Belirtilen kira borcunun yanında, kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan giderler yani aidat/temizlik vb masrafların da aynı şekilde ödenmemesi durumunda tahliyeye sebep olacağı unutulmamalıdır.
II/İLK SEÇENEK, TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇILMASI
Kirasını alamayan ev sahibi için ilk imkan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu/TBK madde 315 hükmünü işlettirmektir.
Düzenleme;“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”şeklindedir.
Bu yöntemde kirayı ödemeyen kiracıya ihtarname çekilerek temerrüde düşürülür ve 30 gün içinde borcu ödemesi istenilir. Borç ödenmezse öncesinde arabulucuya başvurmak koşuluyla Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır.
Burada kiracıya gönderilecek ihtarın ulaşma tarihinden itibaren en az 30 gün olacak şekilde ödeme süresi başlayacaktır. Bu ihtarın yazılı olması yasa gereği zorunludur .Madde açıkça yapılacak ihtarın yazılı olmasını şart koşmaktadır.
Hemen belirtelim ki bu yazılı ihtarın noter aracılığıyla çekilmesi zorunlu değildir. Ancak olası ihtilafların önüne geçilmesi adına bu yol daha güvenlidir. Çünkü çekilecek ihtarda kiracıya, borcunu 30 gün içerisinde ödemesi, aksi durumda sözleşmenin sonlandırılacağı bildirilir. 30 günlük ödeme süresi yazılı bildirimin yapıldığı günün ertesi gününden başlamaktadır.
Yapılan ihtara karşı kiracı eğer borcunu öderse, tahliye için bu madde kapsamında dava açılamaz.
Ancak süreye rağmen kira borcu ödenmezse, ev sahibi tarafından taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde, kira sözleşmesinin sonlanması beklenmeden tahliye davası açılabilecektir.
Dava sonucunda tahliye kararı alınmasıyla kiracı evden icra yoluyla çıkarttırılabilecektir.
III) İKİNCİ SEÇENEK; İKİ HAKLI İHTARLA TAHLİYE DAVASI
Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi için bir diğer yol, TBK madde 352/2 içerisinde yer almaktadır.
Düzenleme;“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” şeklindedir.
Buradaki durum, TBK madde 315’ten biraz farklıdır. Şöyle ki; bu maddeye dayalı olarak dava açılabilmesi, ancak iki haklı ihtar yapılmasına bağlıdır. Yapılacak ihtarın noterden gönderilmesi şart olmayıp yazılı olması yine zorunludur. Ayrıca ödenmeyen kira borcu için icra takibi yapılması da ihtar yerine geçmektedir.
Böyle bir durumda ev sahibi, kira süresinin veya kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesine tahliye için dava açabilecektir. 1 aylık süre hak düşürücü olduğundan kira dönemlerinin tam olarak tespiti ve sürenin kaçırılmaması son derece önemlidir.Dava sonucunda tahliye kararı yine icra yoluyla istenebilecektir.
Bu yol daha uzun olmakla birlikte daha garantidir, zira ihtarlardan sonra yapılan ödemeler bu madde kapsamında tahliye istenmesine engel değildir.
IV) ÜÇÜNCÜ SEÇENEK; DOĞRUDAN İCRA YOLUYLA TAHLİYE İSTENİLMESİ
Son yöntem ise uygulamada en kolay ve sık karşılaşılan doğrudan icra takibidir Bu yola başvurulurken dikkat edilmesi gereken en önemli husus, kira alacağıyla birlikte tahliyenin de açıkça istenilmesidir.
Düzenleme;“Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.”şeklindedir.
Görüleceği üzere, ödenmeyen kira borcu için icra takibi yapıldığında, ayrıca bu yerin tahliyesi de icra yoluyla istenebilmektedir.
Ödeme emrinde kiracıya, böyle bir borcu yoksa 7 gün içerisinde itiraz edeceği, aksi durumda 30 gün içerisinde borcu ödemesi gerektiği ihtar olunur. Eğer kiracı süre içerisinde borcu öderse, bu sebeple tahliye yapılamaz.
Kiracı tarafından borca itiraz edilmesi durumunda ev sahibinin, 6 ay içerisinde taşınmazın bulunduğu yer İcra Mahkemesinde itirazın iptalini istemesi şarttır. Aksi durumda itirazla duran takibe devam edilemeyeceği gibi bir daha aynı alacak için icra talebinde bulunulamaz.
Bu yola başvurulurken, kira alacakları ile birlikte tahliyenin ayrıca talep edilmediği hallerde icra yoluyla tahliye gerçekleşmeyecektir. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 15.02.2016 tarihli 2015/9041 E 2016/915 K sayılı kararında; takip talebinde tahliye isteminde bulunulmamasına rağmen borçluya bu şekilde ihtarda bulunulmasının tahliye hakkı sağlamayacağı,İcra Müdürlüğünün taleple bağlı olduğu ve bunun ötesinde bir şeye karar veremeyeceği içtihat edilmiştir.
*Yazımız genel bilgilendirme amaçlıdır. Kira hukuku uyuşmazlıklarında hak kaybı yaşanmaması adına konusunda uzman kişiler tarafından iş takibi önem taşımaktadır.
**Yargıtay kararları için; https://karararama.yargitay.gov.tr
Benzer Konular
Ziyaretçi Yorumları
